Kiez-Report September 2004: Seite 2
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Sehr geehrte Leserinnen und Leser des Kiez-Report,
In der letzen Folge haben wir uns mit der Grundschuld als Sicherungsmittel für die Rückzahlung eines Darlehns beschäftigt.
Welcher Zusammenhang besteht nun zwischen der Grundschuld und dem Darlehensvertrag ? Die Grundschuld ist wie gesagt nur ein Sicherungsmittel in der Hand der Bank. Im Darlehensvertrag hingegen sind die wichtigen Vertragsbedingungen für die Darlehensgewährung enthalten, insbesondere Rückzahlungsbedingungen, Verzinsung, Laufzeit und Kündbarkeit. Vor allem aber die so genannte Sicherungsabrede, mit der zwischen Bank und Darlehnsnehmer vereinbart wird , wann und unter welchen Voraussetzungen die Bank aus des dem Sicherungsmittel Grundschuld gegen den Grundstückseigentümer vorgehen, z.B. die Versteigerung des Grundstücks veranlassen darf.
Wenn in der Sicherungsabrede vereinbart wurde, dass die Grundschuld für die Rückzahlung eines Darlehens für Investitionen auf dem Grundstück, z.B. eine neue Dacheindeckung bestellt wurde, dann könnte die Bank z.B. aus der Grundschuld nicht gegen den Grundstückseigentümer vorgehen, wenn er mit der selben Bank einen Verbraucherkredit abgeschlossen hat und mit diesem in die Kreide gerät. Die Bank könnte aber in diesem Fall dann aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben, wenn in der Sicherungsabrede vereinbart würde, dass sämtliche Darlehnsverbindlichkeiten aus allen abgeschlossenen Verträgen mit der Bank durch die eine Grundschuld besichert werden sollen. Noch wichtiger ist der Inhalt der Sicherungsabrede im Darlehensvertrag dann, wenn der Eigentümer zwar Besteller der Grundschuld aber nicht Darlehensnehmer der Bank ist, so z.B. wenn Eltern oder Großeltern auf ihrem Grundstück eine Grundschuld eintragen lassen, die einen Existenzgründungskredit zur Eröffnung eines Kleinunternehmens oder Gewerbebetrieb des Sohnes oder der Tochter besichern soll. Dann kommt es in besonderem Maße auf den Inhalt der Sicherungsabrede an, damit der Grundstückseigentümer genau weiß, in welchen Fällen sein Grundstück unter den Hammer kommen könnte.
Es gilt also: Formulare der Bank vorher lesen und den Notar oder Rechtsanwalt fragen!
Neben der Finanzierung von Investitionen auf dem Grundstück dient die Grundschuldbestellung häufig auch der Finanzierung des Kaufpreises eines Grundstückskaufvertrags durch den Käufer, der aber erst noch Eigentümer des gekauften Grundstücks werden will. Die Grundschuld muss somit auf fremden Grund und Boden, bestellt werden, nämlich dem des Verkäufers. Das erfolgt auf Grund einer sog. Vorbelastungsvollmacht, die der Verkäufer dem Käufer im notariellen Kaufvertrag erteilt. Diese Lösung ist praktisch und für den Käufer auch finanziell günstig. Die grundbuchlichen Eintragungen auf Grund einer mit Vorbelastungsvollmacht bestellten Grundschuld dürfen jedoch nur erfolgen wenn gesichert ist, dass dem Verkäufer daraus keine Nachteile entstehen.
Dies wird dadurch gewährleistet, dass der Notar des Kaufvertrags den Vertragparteien entsprechende Vertragsklauseln vorschlägt und bei Vollzug des Grundstückskaufvertrags gegenüber der kaufpreisfinanzierenden Bank und dem Grundbuchamt darauf achtet, dass diese Klauseln auch eingehalten werden.
Rechtsanwalt und Notar
Dr. Alexander Persike
Kanzlei Pape Persike & Partner
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