Kiez-Report November 2004: Seite 2
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Sehr geehrte Leserinnen und Leser des Kiez Report,
in der letzten Folge hatten wir erörtert, was alles in der Vorbereitungsphase eines Grundstückskaufvertrages zu erledigen ist.
Heute wollen wir uns dem Vertragsabschluss und dem Inhalt des Kaufvertrages zuwenden. Nach Abschluss der Vermittlungstätigkeit des Maklers und der Beauftragung des Notars wird dieser den Vertragsparteien in der Regel rechtzeitig einen Vertragsentwurf zusenden, damit die Vertragsparteien nochmals schwarz auf weiß alle einzelnen Regelungen prüfen und ggf. Rechtsrat einholen können. Der Vertrag muss alles enthalten, was mit dem Kauf des Grundstücks im Zusammenhang steht. Auch etwaige Anzahlungen auf den Kaufpreis müssen im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Absprachen zwischen den Vertragsparteien, die nicht im notariellen Vertrag auftauchen – so genannte Nebenabreden – können zur Unwirksamkeit des gesamten beurkundeten Vertrags führen. Dies gilt auch für folgenden Fall: Kauft jemand von einer Fertighausbaufirma ein Haus zur Errichtung auf einem dem Käufer noch nicht gehörenden Grundstück muss der Bauvertrag ebenfalls notariell beurkundet werden, wenn der Grundstückserwerb an den Bauvertrag gekoppelt ist. Das gilt, obwohl ein Bauvertrag ansonsten nicht der notariellen Beurkundungspflicht unterliegt und in der Regel auch nur schriftlich zwischen dem Auftraggeber und der Baufirma abgeschlossen wird. Anderenfalls droht Unwirksamkeit des Grundstückkaufs, vor allem aber können dem Käufer erhebliche Nachteile drohen, wenn das Haus etwa wegen Insolvenz des Bauunternehmers nicht fertig gestellt wird oder erhebliche Mängel aufweist.
Besondere Beachtung verdienen die vertraglichen Regelungen zum Kaufpreis. Der Kaufpreis ist nicht nur exakt in seiner vereinbarten Höhe im Vertrag festzuhalten, sondern auch der Zeitpunkt, an dem der Kaufpreis zu zahlen ist. Der Verkäufer kann den Kaufpreis aber erst erhalten, wenn der Käufer auch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks wird. Eigentümer wird der Käufer jedoch erst mit seiner Eintragung im Grundbuch, nicht etwa schon mit Beurkundung des Vertragsabschlusses. Dazu müssen vom Notar verschiedene behördliche Bescheinigungen, z. B. der Verzicht der Gemeinde auf das gesetzliche Vorkaufsrecht, manchmal auch noch weitere Genehmigungen, etwa nach der Grundstücksverkehrsverordnung oder dem Naturschutz- bzw. Denkmalsschutzgesetz eingeholt werden. So geht bis zum Umschreibungsantrag oftmals viel Zeit ins Land. Wenn der lang ersehnte Einzug des Käufers in das neue Heim aber nicht bis dahin verzögert werden soll, wird der Notar den Vertragsparteien Vorschläge unterbreiten, wie die Interessen beider Seiten gewahrt bleiben. Er kann den Vertragsparteien vorschlagen, dass der Kaufpreis auf einem so genannten Notaranderkonto hinterlegt wird, mit der Folge, dass der Besitzübergang sofort nach Einzahlung erfolgen kann.
Das hat auch Vorteile für den Verkäufer, weil der sich nicht mehr um das Grundstück kümmern muss und außerdem durch die Kaufpreishinterlegung frühzeitig feststellen kann, dass der Käufer zahlungsfähig ist. Zur zusätzlichen Sicherheit wird für den Käufer bereits unmittelbar nach Vertragsabschluss die Eintragung einer so genannten Eigentumsvormerkung im Grundbuch beantragt, wonach das Grundstück gewissermaßen für den Käufer als zukünftigen Eigentümer auch grundbuchlich reserviert wird.
Der Verkäufer erhält das Geld des Käufers hingegen erst, wenn die Umschreibung im Grundbuch folgen kann.
Rechtsanwalt und Notar
Dr. Alexander Persike
Kanzlei Pape Persike & Partner
Schützenstraße 18, 10117 Berlin
Telefon: 030/ 20 1 22-58
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