Kiez-Report Dezember 2004: Seite 2
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Sehr geehrte Leserinnen und Leser des Kiez-Report,
wie angekündigt setzen wir heute unsere Betrachtungen zum Abschluss und zur Durchführung des Grundstückskaufvertrages fort und wenden uns zunächst den mit der Übergabe des Grundstücks im Zusammenhang stehenden Fragen zu
Ist der Kaufpreis bezahlt oder bei dem Notar hinterlegt findet in der Regel die Besitzübergabe statt. Der Käufer erhält das Grundstück, darf es nutzen, übernimmt die Lasten, wie Grundsteuern und sonstige öffentliche Abgaben, und trägt die Verkehrssicherungspflichten, insbesondere die Räum- und Streupflicht in der Wintersaison. Auch die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung der Sache geht von diesem Zeitpunkt zu Lasten des Käufers. So hat der Verkäufer nichts mehr damit zu tun, wenn nach Besitzübergang infolge eines Unwetters ein Schaden am Haus entsteht. Auch sollten die Vertragsparteien untereinander im Kaufvertrag eindeutige Regelungen treffen, wer die Erschließungskosten, z.B. für den Straßenausbau und die Anschlussgebühren für elektrischen Strom ,Wasser, Abwasserkanalisation u.s.w. zu tragen hat. Das ist deshalb so wichtig, weil diese Gebühren manchmal erst nach Jahren von den Erschließungsträgern eingefordert werden und zwischen den Vertragsparteien geklärt sein muss, wer von beiden die Zahlungen zu leisten hat. Spätestens zum Zeitpunkt des Besitzübergangs stellt sich auch die Frage, welche Rechte dem Käufer zustehen, wenn das Grundstück bei Übergabe Mängel aufweist. Der Verkäufer ist verpflichtet, das Grundstück grundsätzlich ohne Rechtsmängel, also ohne Belastungen, zu übertragen. Anderenfalls bestünde für den Käufer die Gefahr, dass bei einer eingetragenen Grundschuld das Grundstück wegen der Schulden des Verkäufers auch noch nach Eigentumsumschreibung versteigert werden könnte. Der Verkäufer muss somit alles tun, dass spätestens zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch diese Belastungen beseitigt sind. Anderenfalls macht er sich dem Käufer gegenüber schadenersatzpflichtig. Manchmal sind auch noch andere Belastungen im Grundbuch eingetragen, die grundstücksbezogene Pflichten zur Duldung oder Unterlassung, beinhalten, z. B. Wege- und Leitungsrechte oder die Verpflichtung zur Duldung einer geringeren als der gesetzlich vorgesehenen Abstandsfläche eines Gebäudes zum Nachbargrundstück. Solche Belastungen müssen vom Käufer übernommen werden, da seine Rechte in aller Regel dadurch nicht beeinträchtigt sind. Personenbezogene Rechte im Grundbuch müssen aber gelöscht werden, z. B. Wohnungsrechte oder andere Nutzungsrechte, da sie die Ausübung der Nutzung des Grundstücks durch den Käufer wesentlich einschränken und darüber hinaus ein Hindernis für die Bank des Käufers bei der Finanzierung darstellen würden. Bereits das Gesetz bestimmt, dass der Verkäufer zur Beseitigung dieser grundbuchlichen Belastungen verpflichtet ist, ohne dass es dazu einer Vereinbarung im Kaufvertrag bedarf. Jedoch sollte bei Vorliegen von Sachmängeln am Grundstück oder Haus der Ausschluss von Rechten des Käufers bei Sachmängeln vereinbart werden, das Grundstück wird, wie der Volksmund sagt, gekauft wie es steht und liegt. Der Käufer kann dann z. B. wegen eines Mangels am Haus oder Grundstück keine Rechte auf Minderung des Kaufpreises oder auf Reparatur der schadhaften Sache gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Ein solcher Haftungsausschluss wird aber nicht wirksam, wenn der Verkäufer wesentliche Mängel arglistig verschweigt oder dem Käufer im notariellen Kaufvertrag Garantien gibt, die sich späterhin als falsch herausstellen, z. B. die Garantie für eine bestimmte Bebaubarkeit. Ausschlüsse von Rechten des Käufers bei Sachmängeln sind durchaus vernünftig, da ein Grundstück regelmäßig eine gebrauchte Sache ist und insbesondere ältere Gebäude auch durchaus alters- und abnutzungsbedingte Schäden haben können. Es wäre nicht wünschenswert, wenn hier die gesetzlichen Ansprüche wegen Mängeln z. B. an Gebäuden noch auf die gesetzliche Verjährungsfrist von 5 Jahren geltend gemacht werden könnten. Dies würde geradezu eine Aufforderung zu unnötigen nachvertraglichen Streitereien bedeuten.
Rechtsanwalt und Notar
Dr. Alexander Persike
Kanzlei Pape Persike & Partner
Schützenstraße 18, 10117 Berlin
Telefon: 030/ 20 1 22 – 58
Telefax: 030/ 20 1 22 – 60
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