Bachmann Immobilien Kiez-Report August 2005: Seite 3
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Die Grundschuld nach Abzahlung des Kredits
Wenn mit viel Mühe und Aufwand der Kredit für das vor Jahren gebaute Eigenheim getilgt ist, hat jeder Häuslebauer Grund genug sich zu freuen: Endlich schuldenfrei, das Haus gehört jetzt mir und nicht mehr der Bank!
Befreit von der langjährigen Abzahlungslast und mit Stolz über die erreichte Tilgung wollen die Eigentümer in der Regel diese für sie erfreuliche Lage auch sofort im Grundbuch dokumentieren und suchen eilig den Notar auf, nachdem sie bereits vorher von der Bank deren Löschungsbewilligung eingeholt haben. Die ist erforderlich, weil nach Grundbuchlage die Bank noch formell Berechtigte der Grundschuld ist, obwohl diese Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen ausgedient hat. Dem Eigentümer steht nämlich grundsätzlich ein Löschungsanspruch gegenüber seiner Bank zu. Der Notar nimmt den Löschungsantrag des Eigentümers auf und reicht ihn zusammen mit der Löschungsbewilligung beim Grundbuch ein. Das Grundbuchamt streicht die Grundschuld nach Begleichung der Gebühren. Da freut sich der Eigentümer, das Grundbuch ist endlich wieder sauber.
Ob das in jedem Fall sinnvoll und zweckmäßig ist, darf bezweifelt werden. Die gegenstandslose - wie Juristen und Banker sagen nicht mehr valutierende - Grundschuld tut nämlich nicht weh, im Gegenteil sie kann oftmals auch direkt nützlich sein. Zum Einen kann die stehen gelassene Grundschuld jederzeit als Sicherheit für einen neuen Kredit verwendet werden, für den Eigentümer selbst, kann aber auch für andere ihm nahe stehenden Personen als Sicherheit gegenüber der darlehensgebenden Bank verwendet werden. Das gilt selbst dann, wenn eine andere Bank mit günstigeren Zins- und Zahlungsbedingungen für das neue Darlehen gewählt wurde. In diesem Fall würde die Grundschuld als Sicherungsmittel an die neue Bank abgetreten werden und kann dann ihren Zweck zur Sicherung des neuen Darlehens erfüllen.
Auf diese Weise kann der Eigentümer erhebliche Kosten und Gebühren sparen. Dazu gehören die mitunter recht happigen Bearbeitungsgebühren der Banken zur Grundschuldlöschung, die Notargebühren der Löschungsbewilligung, Gebühren für den notariellen Antrag des Eigentümers auf Eintragung der Löschung und schließlich die Gebühren des Grundbuchamts für die Vornahme der Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Ein weiterer Vorteil der stehen gelassenen Grundschuld besteht darin, dass im Falle eines etwaigen späteren Verkaufs diese auch für den Erwerber des Grundstücks verwendet werden kann. Der Käufer könnte nämlich die eingetragene und für den Verkäufer gegenstandslos gewordene Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises verwenden und damit ebenfalls Geld bei Notar und Grundbuchamt sparen. Da die Sicherheit für solch einen Kredit bereits grundbuchlich eingetragen ist, braucht die Auszahlung des Kaufpreises nicht mehr von der Eintragung einer neuen Grundschuld, die ja auch wieder Geld kostet, abhängig gemacht werden. Freilich ist im Rahmen der Durchführung eines solchen Kaufvertrags durch den Notar zu sichern, dass die Grundschuld nur noch für Zwecke des Käufers verwendet wird. Dies geschieht verbindlich für alle Beteiligten dadurch, dass die Bank mit dem Käufer in einer Sicherungsabrede für alle Beteiligten vereinbart, dass der Zweck der eingetragenen Grundschuld nur noch darin besteht, die Schulden des Käufers bei der Bank als Inhaberin der Grundschuld zu besichern. Darauf kann sich der Verkäufer auch fest verlassen und sicher sein, dass er aus der Grundschuld nicht mehr in Anspruch genommen werden wird.
Eile tut in diesen Fällen somit nicht Not. Vielmehr sollte jeder Darlehensnehmer nach Abzahlung des Kredits überlegen, welche Zukunftspläne er mit seinem Grundbesitz hat und sich dann entscheiden, ob Löschung der Grundschuld oder ihr Stehen lassen für ihn sinnvoller ist.
Rechtsanwalt und Notar
Dr. Alexander Persike
Kanzlei Pape Persike & Partner
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Tel. (030) 20 1 22 – 58
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