Bachmann Immobilien Kiez-Report November 2005: Seite 2
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Überbau und die Rechtsfolgen
So hatte sich Anton Ahnungslos das nicht gedacht. Jahrelang hatte er ein bestes Verhältnis zu Hans Schmalhans, seinem Grundstücksnachbarn.
Hilfe und Unterstützung sowie viele gemeinsame Erlebnisse prägten das nachbarliche Mit- und Nebeneinander bis Hans altershalber das Grundstück aufgab und zu seinen Kindern zog. Verlangt doch der neue Nachbar jetzt auf einmal eine Überbaurente von ihm! Nur per Zufall hatten beide Freunde im Laufe der Jahre festgestellt,, dass Anton Ahnungslos versehentlich mit seiner Garage eine schönes Stück über die Grundstücksgrenze zu Hans gebaut hatte. Damals nahm man die Grenzmarkierungen in der Natur nicht immer so genau, da konnte mitunter so ein unabsichtlicher Überbau schon mal passieren. Und nun soll er dem neuen Nachbarn eine Geldrente dafür zahlen, dass die Garage über der Grenze steht, obwohl doch Hans Schmalhans seinerzeit das Einverständnis zu der erfolgten Überbauung gab, sogar ausdrücklich schriftlich bestätigte, gegen die Errichtung der Garage über die Grenze hinaus keine Einwände gehabt zu haben.
Wie ist die Rechtslage? Der neue Nachbar hat Recht. Der Eigentümer eines überbauten Grundstücks hat Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente, auch wenn sein Rechtsvorgänger im Eigentum dem Überbau zugestimmt hat. Der Überbau. Was ist das eigentlich? Das ist die bauliche Überschreitung der Grundstücksgrenze mit einem Gebäude. Auf den Umfang der Bebauung kommt es nicht an. Es kann sich dabei um ein Wohnhaus oder eine Garage handeln, auch lediglich um Gebäudeteile, z. B. einen Balkon, der in das Nachbargrundstück herüber reicht. Nicht jedoch der Hundezwinger, der genießt keinen Schutz und muss auf Anfordern des Nachbarn bei Grenzüberbauung abgerissen werden. Das in das Nachbargrundstück herein ragenden geöffnete Fenster muss jedoch auch von dem streitsüchtigsten Grundstücksnachbarn hingenommen werden.
Wie aber ist die Lage, wenn der Nachbar bei Aufnahme der Bautätigkeit oder kurz danach die Grenzüberschreitung feststellt? Dann kann er mit sofortigem Widerspruch gegenüber dem Überbauenden die Beendigung der Baumaßnahmen ggf. sogar die Beseitigung der Baulichkeiten verlangen und dies im Weigerungsfall auch gerichtlich durchsetzen. Das gilt jedoch nur bei sofortigem Widerspruch. Unkenntnis des Grenzverlaufs führt nicht etwa dazu, dass der Widerspruch später wirksam erhoben werden kann. Der Widerspruch muß vor oder nach erkennbarer Grenzüberschreitung so rechtzeitig erfolgen, dass die Beseitigung ohne erhebliche Zerstörung der Baulichkeit erfolgen kann. Anderenfalls kann der Eigentümer des überbauten Grundstück die Beseitigung des Überbaus nicht mehr verlangen und muss den Überbau dulden. Allerdings steht ihm dann die besagte Überbaurente zu, die gewissermaßen einen unbefristeten Pachtzins in Höhe der ortsüblichen Pacht für die überbaute Fläche darstellt. Daneben kann der Eigentümer des überbauten Grundstücks auch den Abkauf der überbauten Fläche zum Verkehrswert verlangen. Dieses Recht steht nur ihm, nicht etwa dem überbauenden Nachbar zu.
Wichtig ist, wie unser Fall zeigt, dass der Rechtsfrieden auf Dauer nur dann erhalten werden kann, wenn eine für den Rechtsnachfolger bindende Regelung getroffen wird. Dies kann erfolgen in der Rechtsform einer Grunddienstbarkeit, mit der entweder der Verzicht auf eine Überbaurente oder ggf. auch die Duldung des Überbaus als dingliche Belastung im Grundbuch eingetragen werden.
Rechtsanwalt und Notar
Dr. Alexander Persike
Kanzlei Pape Persike & Partner
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