Kiez-Report März 2009: Seite 2
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Rechte der Verbraucher gestärkt!
In Zeiten der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise ist es besonders erfreulich, wenn über rechtliche Verbesserungen für die Inhaber und Kaufinteressenten von Wohnimmobilien berichtet werden kann. Die Rede ist von der Unterbindung des Handels mit Krediten und Darlehen hinter dem Rücken der Verbraucher. Bekanntlich hatten im vorigen Jahr Berichte der Medien die Öffentlichkeit auf den Verkauf von Darlehensverträgen seitens Kredit gebender Banken an Finanzinvestoren - oftmals mit Sitz im Ausland - aufmerksam gemacht. Dazu folgendes:
Bekanntlich werden in der Regel zum Erwerb und zur Bebauung von Grundstücken Kredite aufgenommen, die durch Eintragung von Grundschulden zu Gunsten der Darlehens gebenden Banken grundbuchlich gesichert werden. Manch Einer der Darlehensnehmer staunte nicht schlecht, als plötzlich eine völlig fremde Bank sich bei ihm als "Vertragspartner" meldete und die sofortige und vollständige Darlehensrückzahlung einforderte, weil vielleicht 2 Kreditraten zur Zahlung offen waren. Hintergrund war, dass die Banken Not leidende Kredite an Auffanggesellschaften, insbesondere auch ausländische Banken und Finanzinvestoren, übertrugen, die versuchten, mit den übernommenen Krediten das schnelle Geld zu machen. Diese Übernehmer von Darlehen und Grundschulden kündigten die Kredite plötzlich, drohten mit Zwangsversteigerung und veranlassten in nicht wenigen Fällen auch den Zwangsverkauf im Rahmen einer Vollstreckung. Die "seriöse" Bank, also der eigentliche Vertragspartner des Darlehnsnehmers, war auf diese Weise die Not leidenden Kredite los. Die übernehmende Bank konnte ohne Rücksicht auf die Belange der Grundstückseigentümer vorgehen, denn sie war nicht an die Vereinbarungen im Darlehensvertrag zwischen der Bank und ihrem Kunden gebunden. Bekanntlich kennen Heuschrecken keine Gnade, so dass der Gesetzgeber eine Lösung zum Schutze des Verbrauchers finden musste. Dies geschah durch das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz). Dieses Gesetz hilft, den Immobilieneigentümer vor rücksichtslosem Zugriff der Banken zu schützen. So sieht es unter anderem vor, dass die Bank als Voraussetzung der Zwangsversteigerung einen Kredit nur kündigen darf, wenn der Darlehensnehmer mindestens zwei aufeinander folgende Raten nicht zahlt und der gesamte Zahlungsrückstand mindestens 2,5 % des Nennbetrages des Darlehens ausmacht. Bei einem Kredit über 100.000,- Euro und einem angenommenen Zins von 5 % bedeutet dies, dass der Kreditnehmer mit insgesamt circa 2.500,00 €, also je nach dem mit etwa sechs Raten in Zahlungsrückstand sein muss, bevor die Kündigung überhaupt erst ausgesprochen werden darf. Diese Regelung bringt somit eine Atempause für die Darlehnsnehmer, die gerade in den aktuellen Krisenzeiten für mehr Sicherheit sorgen dürfte, wenn im Einzelfall die Rückzahlung ins Stottern gerät.
Darüber hinaus muss nach diesem Gesetz auch noch die Grundschuld seitens der Bank gegenüber dem Darlehensschuldner ausdrücklich gekündigt werden, bevor die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld betrieben werden darf. Die Kündigungsfrist dafür beträgt sechs Monate. Bisher war es grundsätzlich üblich, dass die Banken in den Grundschuldurkunden keine Fristen zur Kündigung vorsehen mussten, somit aus der Grundschuld sofort vollstreckt werden konnte. Von diesem Rechtszustand haben vor allem die besagten Finanzinvestoren zügig Gebrauch gemacht, sobald ihnen Darlehen und Grundschuld übertragen wurden. In Zukunft müssen die Banken ihre Kunden ausdrücklich auf die Möglichkeit von Kreditverkäufen und Abtretungen von Grundschulden im Darlehensvertrag schriftlich hinweisen. Ein vertraglicher Verzicht auf die Möglichkeit der Übertragung von Darlehen und Grundschuld kann ebenso vereinbart werden, so dass der Darlehnsnehmer bis zur vollständigen Abzahlung immer mit dem ursprünglichen Vertragspartner zu tun hat. Allerdings werden sich die Darlehens gebenden Banken diesen Verzicht mit einem höheren Zinssatz bezahlen lassen. Wenn jedoch das Darlehen an einen Finanzinvestor abgetreten wird, sind die Banken zur unverzüglichen Information des Kreditnehmers verpflichtet.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Besorgnis der Eigentümer vor ungerechtfertigten Zugriffen von Finanzinvestoren auf Haus und Grundstück bei allen bestehenden Verträgen in erheblichem Maß durch das neue Gesetz eingedämmt werden konnte und auch Kaufinteressenten bei der Vereinbarung von Darlehensverträgen zur Anschaffung von Immobilien wesentlich beruhigter den Traum einer eigenen Wohnimmobilie in Aussicht nehmen können.
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