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Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Wohnungsrecht

Die mit einer Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten sind mitunter für die Beteiligten lebenswichtig und haben daher eine erhebliche Tragweite. Deshalb ist es wichtig, Rechte und Ansprüche der Grundstückseigentümer, ihrer Nachbarn und sonstiger Beteiligter dauerhaft zu sichern, unabhängig von Wunsch und Wille der Beteiligten oder deren Rechtsnachfolger. Nicht umsonst gilt der Spruch „Denn was man schwarz auf weiß besitzt, kann man getrost nach Hause tragen“ oder besser zum Grundbuch bringen, weil die Eintragung von Rechten und Pflichten im Grundbuch eine zusätzliche Sicherheit bedeutet, da die Eintragungen dann für und gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer Geltung haben. Das eingetragene Recht „klebt“ gewissermaßen an dem Grundstück, unabhängig davon, wer dessen Eigentümer ist. Das wird am Beispiel der im BGB geregelten Dienstbarkeiten deutlich. Sinn und Zweck einer Dienstbarkeit besteht darin, dass diese dem jeweiligen Berechtigten, sei es eine natürliche Person oder ein Unternehmen, das Recht einräumt, von dem Eigentümer des Grundstücks, in dessen Grundbuch die Dienstbarkeit eingetragen ist, ein Tun, Unterlassen oder Dulden verlangen zu können, und zwar unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer dem Berechtigten dieses Recht bewilligt hatte, oder bereits einer seiner Rechtsvorgänger. So kann als Unterlassungsdienstbarkeit vereinbart und grundbuchlich eingetragen werden, dass der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Berechtigten das Grundstück lediglich als Gartengrundstück benutzen darf, oder eine gewerbliche Nutzung des Grundstücks verboten ist. Eine Duldungsdienstbarkeit bestünde z. B. darin, Grenzbäume oder Hecken zu erhalten. Ist die Dienstbarkeit mit ihrem einmal vereinbarten Inhalt im Grundbuch festgeschrieben, kann sie in der Regel nur gelöscht werden, wenn der Berechtigte dem zustimmt und die grundbuchliche Löschung bewilligt. Die heute gebräuchlichste persönliche Dienstbarkeit ist das so genannte Wohnungsrecht. Das Wohnungsrecht beinhaltet, dass der Berechtigte unter Ausschluss des Eigentümers ein Haus oder bestimmte genau bezeichnete Räume davon allein nutzen darf, während der Eigentümer von der Benutzung dieser Wohnräume ausdrücklich ausgeschlossen ist. Diese Dienstbarkeit wird des Öfteren bewilligt, wenn die ältere Generation Haus und Grundstück im Wege vorweggenommener Erbfolge auf Kinder überträgt, etwa aus steuerlichen Gründen, oder eine schenkungsweise Übergabe zu Lebzeiten vollzieht. Die Erwerber werden dann grundbuchliche Eigentümer. Die Wohnungsberechtigten, also die ehemaligen Eigentümer, haben das Recht, die Wohnung oder das Haus auf dem übergebenen Grundstück unentgeltlich und auf Lebensdauer zu nutzen. Übertragen beide Eltern den Kindern das Grundstück, dann besteht das Wohnungsrecht auf Lebensdauer des länger Lebenden der Übergeber. Nach dem gesetzlichen Modell des Wohnungsrechts hat der Eigentümer des Grundstücks lediglich die Pflicht, die Ausübung des Wohnungsrechts durch den Berechtigten zu dulden, nicht aber die Pflicht, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Somit hat der Wohnungsberechtigte alle Schönheitsreparaturen für die von ihm genutzten Räume und auch die anfallenden Verbrauchsgebühren wie Gas, Wasser und Strom allein zu tragen. Werden weitere Räume von dem Eigentümer selbst genutzt, muss der Wohnungsberechtigte sich ferner an den Kosten für Müllabfuhr, Abwasser und Kaminkehrer beteiligen, nicht jedoch an den Grundsteuern und sonstigen öffentlichen und privaten Lasten. Wenn bei Vereinbarung eines Wohnungsrechts eine andere Lösung gewünscht ist, kann auch vereinbart werden, dass der Eigentümer verpflichtet ist, diese vorgenannten, dem Wohnungsberechtigten gesetzlich auferlegten Pflichten zu übernehmen. Eine Ausübung des Wohnungsrechts ist nur dem Berechtigten gestattet. Er darf die Wohnung oder die Räume nicht etwa vermieten oder mieten, wenn der Eigentümer damit nicht einverstanden ist. Das Wohnungsrecht muss im Grundbuch gelöscht werden, wenn es voraussichtlich auf Dauer nicht mehr ausgeübt werden kann. Kommt etwa der Berechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim, weil er die Wohnung nicht mehr ohne fremde Hilfe allein nutzen kann, muss der Berechtigte die Löschung des Rechts im Grundbuch bewilligen. Er darf auch in diesem Fall die Wohnung an andere Personen nicht vermieten, selbst dann nicht, wenn er die Mietzahlungen zur Finanzierung seines Pflegeheimaufenthalts benötigen würde. Jedoch bleibt das Wohnungsrecht in dem Fall des Eigentümerwechsels bestehen, wenn der Berechtigte diese Dienstbarkeit nicht aufgibt, wozu er nicht verpflichtet werden kann.

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