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Grundstückserwerb in der Zwangsversteigerung - immer ein Schnäppchen?

Immer häufiger liest man in der Tagespresse aber auch im Internet Bekanntmachungen der Amtsgerichte über die Durchführung von Zwangsversteigerungen von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen. Diese haben das Ziel, die Öffentlichkeit auf die Versteigerungstermine hinzuweisen und bei möglichst Vielen das Interesse zu wecken, Immobilien auf diese ungewöhnliche Weise zu erwerben. Tatsache jedenfalls ist, dass die Anzahl der Zwangsversteigerungen von Grundstücken und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist. In Zeiten, in denen das Leben auf Kredit salonfähig geworden ist, passiert es eben immer häufiger, dass mancher über seine Verhältnisse lebt und dann in Schwierigkeiten gelangt, wenn unvorhergesehene Ereignisse die Begleichung der laufenden Schulden erschweren oder verhindern. Hat der betreffende Schuldner Grundstücksbesitz, kommt es, wenn gar nichts mehr hilft, auf Betreiben seiner Gläubiger zur Anberaumung und Durchführung von Zwangsversteigerungsverfahren. Der häufigste Fall, in dem ein Grundstück unter den Hammer kommt, ist die Zwangsversteigerung durch die Bank, mit deren Darlehen das Grundstück auf Kreditbasis angeschafft wurde. Das Gesetz sieht aber auch andere Fälle vor, in denen die Zwangsversteigerung gegen den Willen des oder der Eigentümer durchgeführt werden kann, z. B. zur Teilung des Grundstücks. Kommt ein Grundstück nach dem Tod des Eigentümers in die Hände mehrerer Personen, bilden diese eine Erbengemeinschaft, die jedes Mitglied durch Beantragung der Teilungsversteigerung gewissermaßen sprengen kann. Sinn der Zwangsversteigerung ist, durch Durchführung eines Bieterverfahrens den höchstmöglichen Erlös zu erzielen. Zwar geht es in den Zwangsversteigerungsterminen bei den Amtsgerichten bei weitem nicht so turbulent und hektisch zu wie bei Versteigerungen von Hab und Gut in Film und Fernsehen, das Prinzip ist aber das gleiche. Es finden sich Interessenten ein, die um den Erwerb eines Grundstücks wetteifern, immer in der Hoffnung ein besonders günstiges Schnäppchen zu machen. Das Verfahren läuft wie folgt ab. Sobald ein Gläubiger den Antrag auf Durchführung der Zwangsversteigerung gestellt hat, prüft das Gericht das Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen und trägt dann, wenn alles rechtens ist, einen Vermerk über die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch ein. Ziel und Ergebnis der Zwangsversteigerung ist, dass der Schuldner sein Eigentum am Grundstück verliert und seine Gläubiger den Erlös erhalten. Dazu ist das Gericht verpflichtet, den Verkehrswert des Grundstücks zu ermitteln, was durch die Anordnung eines Verkehrswertgutachtens erfolgt. Das Gericht legt dann, das so genannte geringste Gebot fest, welches als erstes zulässiges Gebot im Rahmen der Versteigerung akzeptiert würde. Im Ergebnis der Aufforderung zur Abgabe von Geboten erhält schließlich derjenige Bieter den Zuschlag, der das Meistgebot ausgebracht hat. Er muss dann sofort 10 % des Verkehrswertes als Sicherheit leisten.

Man darf nicht übersehen, dass der Erwerb in der Zwangsversteigerung für einen Normalverbraucher mit erheblichen Risiken verbunden ist. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt grundsätzlich ohne jedwede Haftung des Eigentümers oder gar des Gerichts für den Zustand der Sache. Mängelansprüche des Erstehers sind in jeder Hinsicht ausgeschlossen. Der Meistbietende erwirbt das Grundstück wie die Katze im Sack. Der gesetzliche Ausschluss der Ansprüche des Erwerbers wegen Sachmängeln am Haus und Grundstück mag noch angehen, er kann sich an Hand eines bei Gericht einliegenden Gutachtens und durch eine Besichtigung über den Zustand des Objekts ein gewisses Bild machen. Aber was passiert, wenn der Schuldner nicht bereit ist auszuziehen, dann kann sich der Ersteher zwar eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses geben lassen und einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dies kann im Einzelfall aber dann durchaus zu mehreren 1.000 € an zusätzlichen Kosten mit sich bringen. Viel schlimmer ist es, wenn der Gerichtsvollzieher zur Räumung mit dem Mietvertrag eines Dritten konfrontiert wird. Dann wird es schwierig, denn dieser Mieter kann sich auf den gesetzlichen Mieterschutz berufen. Der vollstreckbare Zuschlagbeschluss des Versteigerungsgerichts hat keine rechtliche Wirkung gegen Mieter, so dass der Ersteher in diesen Fällen um ein kostspieliges gerichtliches Räumungsverfahren nicht mehr rumkommt.

Bei Grundstückskaufverträgen kann sich der getäuschte Erwerber durch Rücktritt vom Vertrag und Rückgewähr des Kaufpreises aus dem Schlamassel lösen, der Ersteher des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung hat das Grundstück ohne wenn und aber am Hals und kann sich der unvorhergesehenen negativen Folgen eines „günstigen“ Erwerbs nicht entziehen. Jeder mag selbst entscheiden, ob er dieses Risiko eingehen will oder ob es nicht doch günstiger ist, ein Grundstück im Rahmen eines Kaufvertrags unter Vereinbarung rechtlich festgelegter Vertragspflichten von Käufer und Verkäufer zu erwerben.

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