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Fehlende Erschließung als Mangel?

In Grundstückskaufverträgen wird bekanntlich in der Regel der Ausschluss der Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln vereinbart. Grundstück und Haus sind gebrauchte Sachen, wenn es sich nicht gerade um einen verkauften Neubau handelt. Diesen Fall lassen wir heute einmal außer Betracht. Der Ausschluss der Sachmängelansprüche bedeutet, dass der Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags vom Verkäufer beispielsweise nicht verlangen kann, die Fenster neu zu streichen oder sonstige Renovierungen vorzunehmen. „Gekauft wie gesehen“ sagt der Volksmund, das ist auch sachgerecht und vernünftig. Deshalb muss der Käufer regelmäßig darauf bestehen, durch eine ausführliche Besichtigung des Kaufobjekts sich selber umfassend zu informieren. Das Recht des Käufers auf eingehende Besichtigung, ggf. unter Mithilfe eines Sachverständigen, geht einher mit der Pflicht des Verkäufers, auf alle wesentlichen Mängel der Immobilie hinzuweisen, die der Käufer auch bei gründlichster Besichtigung nicht ohne Weiteres sehen kann. Dies gilt ebenso für den Umfang der Erschließung des Grundstücks. Ein Gericht hatte vor einiger Zeit über folgenden Fall zu entscheiden. Die Beklagten waren Eigentümer eines relativ großen Eckgrundstücks und verkauften eine an einer der Straßen gelegene und mit einem Wohnhaus bebaute Teilfläche an die Kläger. Das Haus wurde bisher über die im Eigentum der Beklagten verbleibende Restfläche des Grundstücks zu der anderen Straße hin entwässert. Diese Restfläche verkauften die Beklagten kurz darauf anderweitig. Auf diese Weise wurde das an die Kläger verkaufte Grundstück im wahrsten Sinn des Wortes von der Abwasserentsorgung abgeschnitten. Eine Information darüber gaben die Beklagten den Käufern nicht, diese fragten aber auch nicht weiter nach, da sie davon ausgegangen waren, dass ein zu Wohnzwecken genutztes Haus an die Abwasserentsorgung angeschlossen sei. Die Kläger strengten einen Schadensersatzprozess an, mit der Begründung, dass ihnen die ungesicherte Entwässerungssituation des gekauften Hauses hätte offenbart werden müssen. Sie begehrten Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Herstellung eines eigenen Kanalanschlusses zur ihrer Straßenseite. Das Gericht hatte zu prüfen, ob die Beklagten als Verkäufer gegenüber den Käufern die Pflicht hatten, auf das Fehlen des Abwasseranschlusses hinzuweisen und ob die Verkäufer für das Fehlen des Abwasseranschlusses trotz des Ausschlusses der Sachmängelansprüche im Kaufvertrag einzustehen hätten. Die Beklagten hingegen verwiesen die Kläger an die neuen Eigentümer des nachträglich verkauften Grundstücks, mit denen eine Vereinbarung über die weitere Nutzung des dort vorhandenen Anschlusses geschlossen werden könne. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass ein freier unbehinderter und dauerhaft gesicherter Anschluss an die öffentliche Abwasserversorgung dann nicht gegeben ist, wenn die tatsächlich vorhandene Abwasserleitung und deren Benutzung vom Nachbarn abhängig ist. Es meinte weiter richtig, dass jeder Käufer typischerweise ein erschlossenes Hausgrundstück erwerben will, was bedeutet, dass der Anschluss als Beschaffenheit des Grundstücks als vereinbart gilt, auch wenn darüber keine besonderen Abreden zwischen den Vertragspartnern bestehen. Eine solche Erschließung ist aber nur gesichert, wenn das Grundstück an die öffentlichen Versorgungsnetze direkt angeschlossen ist. Ein Verweis auf die Anschlussmöglichkeit über ein anderes Privatgrundstück reicht demgemäß nicht und entbindet den Verkäufer nicht von seiner Pflicht, gegenüber dem Käufer auf den fehlenden Anschluss des Kaufgrundstücks an das öffentliche Abwasserleitungsnetz hinzuweisen. Wegen der Bedeutung der Erschließung für die Gebrauchstauglichkeit und auch den Wert des Grundstücks ist eine nicht gesicherte Abwassererschließung seitens der Verkäufer offenbarungspflichtig. Der Verkäufer wusste bei Vertragsabschluss somit genau, dass die verkaufte Teilfläche bei einer Teilung des Grundstücks von der Abwasserentsorgung abgekoppelt war und diese Kenntnis hielt er bei den Vertragsverhandlungen zurück. Folgerichtig verurteilte das Gericht die beklagten Verkäufer zur Zahlung der Kosten für die Anlegung der Abwasserentsorgungsleitung, obwohl im Kaufvertrag der Ausschluss von Sachmängelansprüchen des Käufers ausdrücklich vereinbart war. Da der Verkäufer aber seiner Offenbarungspflicht über die Eigenschaften des Grundstücks nicht nachkam, nutzte ihm dies nicht viel. Er musste an seinen Käufer zahlen.

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