Kiez-Report August 2006: Seite 2
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Arglistige Täuschung beim Grundstückskauf
Alles hatte eigentlich ganz erfolgversprechend angefangen. Herr X hatte endlich eine passende berufliche Stelle in Berlin gefunden und wollte in der Hauptstadt sesshaft werden. Da fand er folgende Annonce von Herrn Y in der Tageszeitung: Von privat, Einfamilienhaus, günstige Wohnlage mit Garten und Keller, provisionsfrei vom Eigentümer. Das Haus sei vor sechs Jahren errichtet worden und sah auf den ersten Blick wirklich gut aus, genau das Richtige, was er suchte! Da auch der Kaufpreis stimmte, waren sich beide nach der Besichtigung schnell handlungseinig und beauftragten den Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs. Auch die Beurkundung des Kaufvertrags lief reibungslos. Selbst die Einholung aller erforderlichen Unterlagen zur Vertragsdurchführung ging recht schnell vonstatten und das Grundbuchamt bearbeitete die Anträge des Notars zur Eintragung der Eigentumsvormerkung und der kaufpreisfinanzierenden Grundschuld zügig. Somit konnte Herr X überraschend schnell das Haus und Grundstück übernehmen. Er wollte ja noch vor dem Einzug mit seiner Familie eine ordentliche Renovierung der Räume des leerstehenden Hauses vornehmen. Aber da nahm die Geschichte ihre jähe Wendung: Bei der Beräumung des Kellers stellte er fest, dass die Kellerinnenwände überraschend frisch gestrichen waren, jedoch Wasser von außen in die Kellerräume zu dringen schien. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Ursache eine fehlerhafte Außenwanddichtung war, die bei drückendem Schichtenwasser weiterhin erhebliche Schäden befürchten ließ. Flugs zum Notar des Kaufvertrags, der ihn jedoch lediglich auf die kaufvertraglichen Regelungen hinwies und darauf, dass er als unparteiischer Betreuer beider Vertragsseiten eine Vertragspartei nicht gegen die andere beraten dürfe. Im Kaufvertrag selbst hatten beide Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart, dass dem Käufer Rechte und Ansprüche wegen Sachmängeln an Haus und Grundstück nicht zustehen würden, worauf sich Herr Y bei dem Versuch einer gütlichen Einigung ausdrücklich stützte. Da Herr Y auf die vermeintlichen Schadenersatzansprüche des Käufers auf Beseitigung der Mängel nicht eingehen wollte, musste letztlich der Richter entscheiden. Im Urteil stand dann, dass der Ausschluss der Ansprüche des Käufers wegen Mängeln an der Sache unwirksam war, weil sich im Ergebnis des Prozesses herausstellte, dass der Verkäufer den Mangel vor dem Käufer verbergen wollte, indem er mit Plastputz die eindringenden Wasserstellen übertünchte. Hingegen wäre es nach dem Richterspruch Pflicht des Verkäufers gewesen, den Käufer unaufgefordert auf die Undichtigkeit der Kellerwände hinzuweisen. Der Jurist nennt dies arglistiges Verschweigen eines Mangels, was die Vereinbarung des Ausschlusses der Ansprüche des Käufers nach dem Gesetz unwirksam macht. Herr X wurde zum Schadenersatz verurteilt und musste die aufwändige und kostenträchtige Beseitigung der Undichtheit bezahlen. Das zeigt uns, dass auch der Verkäufer eines Grundstücks selbst großes Interesse daran haben müsste, sehr ausführlich das Grundstück und das Haus vorzustellen und auf alle Umstände hinzuweisen, die für den Käufer von Bedeutung sein können. Für ganz Vorsichtige: Das Gesetz sieht nicht nur schlechthin Fehler der Sache als Mangel an, sondern alle von der Beschreibung der Beschaffenheit des verkauften Grundstücks abweichenden Dinge werden als Mangel erfasst. So kann es im Einzelfall sinnvoll sein, bei Zweifeln nähere Beschreibungen in den Kaufvertrag aufzunehmen, etwa das vorgesehene Maß der Bebaubarkeit des Kaufgrundstücks ausdrücklich festlegen oder genaue Erklärungen zu einzelnen für den Käufer wichtigen Eigenschaften in den Vertrag aufzunehmen. So könnte der Verkäufer die Dichtigkeit des Daches oder die Funktionstüchtigkeit tech¬nischer Einrichtungen im Vertrag ausdrücklich bestätigen. Treffen die entsprechenden Angaben des Verkäufers nicht zu, wäre auch bei allgemeinem Sachmängelausschluss der Käufer berechtigt, Ansprüche gegen den Verkäufer zu stellen, wenn die ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit nicht gegeben ist.
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Rechtsanwalt und Notar Dr. Alexander Persike Kanzlei Pape Persike & Partner Schützenstraße 18,10117 Berlin Telefon: 030/20 122-58 Telefax: 030/20 122-60 eMail: papepersikepartner@ra-und-notare.de www.papepersikepartner.de |
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