Kiez-Report Juni 2007: Seite 2
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Stolpersteine im Bauvertrag
Jeder, der sich einmal in das Abenteuer eines Bauunternehmens begeben hat, wird sich erinnern können, dass neben vielem Geld auch oftmals starke Nerven und Durchhaltevermögen von Nöten sind. Deshalb soll der heutige Beitrag und die Fortsetzung im nächsten Kiez-Report dazu dienen, einige wichtige Fragen des privaten Baurechts aufzugreifen und Anregungen zu vermitteln, wie Streitigkeiten der am Bau Beteiligten mit dem Bauherrn vermieden oder wenigstens eingeschränkt werden können. Auch hier gilt der Grundsatz vorbeugen ist besser als heilen. Deshalb sind bereits vor dem Abschluss des Bauvertrages einige wichtige Dinge zu beachten. Im Bauvertrag werden die rechtlichen Beziehungen zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer geregelt, etwa über die Errichtung eines Einfamilienhauses oder einzelner Teilgewerke, wie Fenster oder die Herstellung oder Instandsetzung von Sanitäranlagen; kurz und gut alles, was auf einem Grundstück errichtet oder verbessert werden kann. Der Bauvertrag unterliegt dem so genannten Werkvertragsrecht des BGB, auf ihn finden die Vorschriften der §§ 631 ff. BGB Anwendung. Ein Bauvertrag bedarf keiner bindenden Form, alles was etwa mündlich vereinbart ist, gilt. Schriftform ist jedoch zum Zweck des Beweises, was im Einzelnen vereinbart wurde, dringend anzuraten. In der Regel wird der Text des Bauvertrages von dem Bauunternehmer gestellt. Und damit können bereits die ersten Probleme entstehen, da alles, auch das Kleingedruckte, die so genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, zwischen den Vertragsparteien Geltung hat. Mit gutem Grund hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren einige Vorgaben zum Verbraucherschutz gemacht, die auch das Bauvertragsrecht betreffen. Mitunter findet man nämlich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bauunternehmen Klauseln, die einer juristischen Prüfung nicht standhalten, so etwa unzulässige oder überraschende Klauseln, die schwer durchschaubar sind und die Rechte des Vertragspartners ungebührlich einschränken, z.B. Preiserhöhungsklauseln, unzulässige Vertragsstrafenregelungen, insbesondere aber auch die Einschränkung der Ansprüche des Auftraggebers bei der Durchsetzung von Baumängeln. Also gilt, das Kleingedruckte besonders sorgfältig zu lesen und gegebenenfalls vor Unterzeichnung des Vertrages den Rat des Juristen einholen. Allerdings wachen inzwischen auch Verbraucherschutzorganisationen über die Einhaltung der Rechtsvorschriften im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die unter anderem das Recht haben, mit Abmahnungen und gerichtlichen Unterlassungsklagen gegen Verstöße einiger schwarzer Schafe unter den Bauunternehmen vorzugehen. Häufig entsteht Streit über den Leistungsumfang, wenn die Bau- oder Leistungsbeschreibung unvollständig oder unklar ist. Deshalb sollte der Auftraggeber darauf achten, dass der Bauunternehmer im sog. Leistungsverzeichnis den Inhalt des Auftrags genau wie möglich beschreibt. Falls im Verlauf der Baumaßnahmen unverhofft zusätzliche Arbeiten notwendig werden, etwa wenn bei der Fundamentsetzung ein unerwartet weniger tragfähiger Baugrund festgestellt wird, ist der Bauunternehmer verpflichtet, sich entsprechend mit dem Vertragspartner zwecks Vertragsergänzung in Verbindung zu setzen. Er darf in solchem Fall nicht einseitig den Baupreis erhöhen. Im Übrigen, Kostenvoranschläge vor Erteilung des Auftrages sind für den Bauherrn grundsätzlich von Gesetzes wegen kostenlos, Geld darf der Bauunternehmer nur verlangen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wird.
Ein weiterer häufiger Streitgegenstand ist auch die Einhaltung von Terminen, sowohl hinsichtlich des Beginns als auch der Fertigstellung der Baulichkeiten. Die termingerechte Erledigung des Auftrags ist für den Auftraggeber von besonderem Interesse, insbesondere bei der Herstellung von Neubauten, da Mietverträge gekündigt werden müssen und Kredite gegenüber den baufinanzierenden Banken zu bedienen sind. Ein wirksamer Hebel zur Sicherung der Einhaltung der Baufertigstellungstermine ist deshalb die Gegenleistung, d.h. erst was fertig wird, wird bezahlt. Entsprechendes soll auch im Bauvertrag vereinbart werden. Besser wäre es jedoch, wie Verbraucherschutzorganisationen fordern, dass der Gesetzgeber einen rechtlichen Rahmen für Zahlungspläne bei Bauverträgen festlegt, um zu sichern, dass bereits von Gesetzes wegen Zahlungen nur nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung gefordert werden dürfen.
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